El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP
Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.
El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico.
Por ello, es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.
Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.
Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.
Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.
¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?
No. Según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.
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Si has comprado un piso muy barato, Hacienda te querrá cobrar un impuesto extra: así puedes evitarlo
Aunque el precio de la vivienda está recuperando el terreno perdido durante la crisis, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, Hacienda está penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.
Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.
Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.
¿Y de qué manera determinan las comunidades autónomas el valor de una casa? Cada una utiliza un método de comprobación diferente. El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece siete métodos diferentes de comprobación de valores. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).
La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.
Nadie que adquiera un inmueble está libre de que su valor sea comprobado y de que le exijan el pago de más impuestos que los que pagó en su día. El despacho de abogados Ático Jurídico Salcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.
Artículo de @pmartinez-almeida en Idealista news
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Éste es el riesgo que corres por no declarar en el IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas
La Agencia Tributaria está dispuesta a castigar a aquellos contribuyentes que no declaren en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas. Y, ¿cómo? Impidiendo que se apliquen la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos. O, dicho de otro modo, va a impedir que pueden tributar sólo por el 40% de los rendimientos obtenidos.
En concreto, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado criterio de la Administración en un sentido muy perjudicial para los contribuyentes. ¿y esto qué significa? Significa que aquellos contribuyentes que no han declarado los ingresos de los alquileres de viviendas y a quienes Hacienda ha iniciado una comprobación, no podrán beneficiarse de esta reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que el artículo 23.2 de la Ley del IRPF regula la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles destinados a vivienda del inquilino. Esto significa que se pueden deducir aquellos que destinen el inmueble a vivienda y no a despacho u oficina, incluso si el arrendatario es una persona jurídica.
Sin embargo, el experto recuerda que el problema se plantea cuando el contribuyente no ha declarado dichos rendimientos por propia voluntad y sólo lo ha hecho cuando Hacienda ha iniciado una comprobación o inspección referida a dichos rendimientos.
El TEAC ha resuelto esta cuestión en una reciente resolución dictada en unificación de criterio. El objeto de este recurso es el de decidir cuál es la interpretación que deberá seguir la Administración, ante la disparidad de criterios administrativos. En este caso, el recurso se planteó contra una resolución del TEAR de Madrid que consideró que la reducción sí era aplicable, aunque el contribuyente no hubiese incluido inicialmente en su autoliquidación los ingresos obtenidos por el arrendamiento.
Por ello, el Director del Departamento de Inspección Tributaria de la Agencia Tributaria que recurrió dicha resolución del TEAR madrileño, solicitó que se fijara el criterio legal consistente en que la reducción sobre el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, regulados en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, sólo se aplique sobre los rendimientos declarados por los contribuyentes en su declaración de IRPF, antes del inicio de cualquier procedimiento de comprobación o inspección que se refiera a dichos rendimientos.
“Lamentablemente para los contribuyentes, el TEAC ha estimado el recurso y fijado el criterio legal referido, que será aplicable a toda la Administración Tributaria”, añade Salcedo.
¿Qué consecuencias tiene este cambio de criterio?
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¿Ayuda a jóvenes para comprar o parche para que la banca venda sus peores pisos?
La nueva ayuda anunciada por el Gobierno para la compra de vivienda no tiene como principales beneficiarios a los jóvenes, sino a los propietarios de los peores pisos: la banca
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, anunció el jueves la resurrección de las ayudas públicas a la compra de vivienda, uno de los principales motores de la burbuja inmobiliaria que acabó en la gran recesión. Esta vez no es una desgravación sino una subvención a fondo perdido, se limita a menores de 35 años y a un importe máximo de 10.800 euros —que no puede superar el 20% del valor del piso—. Pero este colectivo no va a ser el principal beneficiado de la medida. Quienes de verdad van a sacar tajada son los propietarios de las viviendas con precios más bajos, es decir, los bancos y Sareb, que reciben un importante empujón para conseguir librarse de ellas.
Aunque sin llegar a la gravedad de la situación del Popular, los bancos españoles siguen teniendo ingentes cantidades de viviendas adjudicadas en pago de créditos incobrables. El propio Banco de España señala este problema como uno de los principales lastres para la rentabilidad del sector, y como uno de los grandes riesgos que se ciernen sobre él. El BBVA incluso se ha atrevido a decir que quedan tres años más de digestión del ladrillo por mucho que se esté recuperando la economía. Por tanto, que los contribuyentes volvamos a pagar parte del precio de la vivienda puede suponer un importante alivio para esta situación.
Además, la nueva ayuda se dirige precisamente a los pisos más difíciles de vender: los más baratos, es decir, los que no se encuentran en las zonas buenas de las grandes capitales (las viviendas ‘prime’), sino en su periferia o en zonas rurales (‘subprime’). Para un banco o para Sareb, es mucho más fácil vender un piso o un chalé en Madrid o Barcelona, por muy caro que sea, que una vivienda en Seseña, por muy barata que la ponga en el mercado.
Este impulso también favorece a Sareb. Aunque el banco malo no se adjudicó pisos con un valor inferior a 100.000 euros, sino que se quedaron en el balance de las cajas rescatadas, aplicó un fuerte descuento en el traspaso de los inmuebles, con lo que muchos entraron en el banco malo con una valoración inferior a esa cifra. Además, el deterioro del mercado en los siguientes ejercicios y la obligación de retasar su balance anualmente han dejado muchos pisos en precios que pueden beneficiarse de las nuevas ayudas.
Artículo de Eduardo Segovia en El CONFIDENCIAL
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según los notarios
La compraventa de viviendas aumenta un 9,9% en febrero y los precios suben un 2,5%
La venta de viviendas aumenta en febrero respecto a hace un año, al igual que los precios, aunque se conceden menos préstamos hipotecarios.
La compraventa de vivienda en España se situó en febrero en 38.176 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 9,9%, según datos del Consejo General del Notariado publicados hoy.
La venta de pisos registró un incremento interanual del 11,2% y, en concreto, la de pisos de precio libre del 12,9%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió, exclusivamente, a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (+14,5%), ya que la venta de pisos nuevos se redujo un 1,7% interanual. La venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 5,1% interanual.
En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en febrero costó 1.305 euros, reflejando así un encarecimiento del 2,5% interanual. Este incremento del metro cuadrado de las viviendas se debe tanto a la subida del precio de las viviendas tipo piso (+2,6%) como al incremento del precio de las viviendas unifamiliares (+1,9% interanual).
Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre aumentó un 2,3%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de los de segunda mano se situó en 1.426 euros (2% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.809 euros, mostrando un encarecimiento interanual del 8,7%.
Préstamos hipotecarios:
En cuanto al número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en febrero, la cifra fue de 24.625, lo que supone un descenso del 5,8% interanual. La cuantía promedio de tales préstamos fue de 159.927 euros, reflejando así un incremento del 5% interanual.
Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en febrero un 2,6% interanual (17.691 préstamos), debido tanto al incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (+2,5% interanual) como al aumento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (+3,8% interanual).
La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 132.215 euros (+0,4% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 125.445 euros, suponiendo un ligero incremento del 0,6% interanual y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 210.515 euros ( 3,4% interanual)
Artículo de SERVIMENDIA en EXPANSIÓN
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