Artículo de Fernando Molina

Europa pres/EFE acaba de publicar la noticia por la que, según el Consejo General del Notariado, los precios de la vivienda en el estado han bajado un 0,5% respecto al mismo mes del año pasado.

Sin embargo, hace unos días TINSA ha publicado su informe en el que dice lo contrario, el precio de la vivienda en el mismo período, en Agosto,  ha subido un 4,7%.

¿En qué quedamos? ,  ¿Cual es el dato al que hacer caso?

Veremos lo que nos ha sucedido a nosotros.

En nuestro caso,  lo que podemos decir es que habitualmente en los meses de verano (Julio y Agosto)  la venta de viviendas es escasa. Son meses con pocas operaciones. Es una constante que venimos notando a partir de 1987, fue el año de inflexión.  Hasta  este año el comprador habitual en estas fechas era el emigrante. La persona que su residencia y lugar de trabajo era en otro país, por lo general en Europa (Suiza, Alemania, Holanda,…).

En el año 1987 el mercado inmobiliario en Coruña da un gran impulso, se vuelve muy dinámico y hace que los precios de la vivienda se disparen. Esta situación provoca que las personas residentes en el extranjero,  y que aprovechaban sus vacaciones estivales para adquirir vivienda en la ciudad,  ya no puedan alcanzar los valores de venta que el mercado empieza a ofrecer. El período en el que los promotores esperaban la llegada de los emigrantes con los brazos abiertos para realizar muchas operaciones se acabó. El gran nicho de clientes de este tipo se empieza a diluir. Ésta es la gran causa por la que en estos meses las ventas se ralentizan a partir de este año.

No quiero decir que las ventas a no residentes  desaparezcan. A lo que me refiero es que ha desaparecido esa temporalidad.  Ya no es en esos meses de verano cuando los no residentes vienen a comprar vivienda.  Los que tienen la posibilidad de adquirir vivienda no se ciñen sólo a esos estos dos meses.

Las ventas a no residentes pueden calificar a éstos en dos grupos:

  • Los que  tienen un gran poder adquisitivo.  Éstos suelen  venir  a adquirir vivienda cuando quieren o lo necesitan.  La adquisición no suele ser en la época de verano-vacaciones.  En muchos casos  están pendientes de las noticias del mercado español para escoger el momento idóneo.
  • Los que retornan. Deciden dejar el país que los acogió y volver. Generalmente en la actualidad son retornados de Venezuela.  Muy pocos casos se han dado que coincida el retorno con los meses de verano.

Si ya no son los no residentes la base fuerte del cliente en los meses de verano…. en estas fechas ¿Quiénes son los compradores en nuestra ciudad?.  La realidad es que la mayor parte de los compradores de nuestras promociones son vecinos de la ciudad:

  • Los  que buscan mejorar la vivienda.
  • Los que necesitan  un piso de mayor superficie que el que tiene.
  • Gente de la zona donde esté el inmueble.
  • Los hijos o parientes de otros vecinos que viven en  edificios nuestros construidos anteriormente.

Podemos decir que sobre todo los compradores de viviendas durante todo el año son  residentes en la ciudad o zonas limítrofes.  Coruña no es el Levante español  donde,  por suerte o desgracia, los turistas aprovechan el verano para comprar casas para tostarse al sol.

También hay que sumar, en un porcentaje pequeño,  los que se trasladan de residencia. Su origen es el de otras ciudades del estado y la gran mayoría son desplazados por motivos laborales. Si bien el principal momento de compra suele ser antes de Abril de cada año, para aprovechar y solucionar de paso la escolarización de los niños en el siguiente curso escolar, algunos lo realizan en estas fechas.

En resumen:

  1. Los no residentes ya no son los principales compradores de vivienda en el verano.
  2. Las personas de la ciudad y alrededores  son el mayor porcentaje de compradores, incluso  en este período.
  3. Hay que tener en cuenta que en los meses de verano lo que prima por encima de todo son las vacaciones.
  4. Como la mayor parte de “estos” potenciales compradores están de vacaciones, las operaciones de venta son escasas.

Como consecuencia de  lo anterior, las ventas en esta estación  suelen ser escasas. Los datos de venta obtenidos no son relevantes para establecer una tendencia  del mercado, pueden estar ocultando una realidad diferente debido a la estacionalidad.

Pero debo decir que lo ocurrido en Julio y Agosto de este año en lo que a nosotros respecta  ha roto la tendencia desde ese año 1987.  Las ventas se dispararon en estos meses, por lo que la hipótesis planteada arriba se desdice con lo ocurrido este año.  Creo que las causas están claras y definidas, pero veremos la razón de ellas en otro momento.