Artículo de Fernando Molina

Europa pres/EFE acaba de publicar la noticia por la que, según el Consejo General del Notariado, los precios de la vivienda en el estado han bajado un 0,5% respecto al mismo mes del año pasado.

Sin embargo, hace unos días TINSA ha publicado su informe en el que dice lo contrario, el precio de la vivienda en el mismo período, en Agosto,  ha subido un 4,7%.

¿En qué quedamos? ,  ¿Cual es el dato al que hacer caso?

Veremos lo que nos ha sucedido a nosotros.

En nuestro caso,  lo que podemos decir es que habitualmente en los meses de verano (Julio y Agosto)  la venta de viviendas es escasa. Son meses con pocas operaciones. Es una constante que venimos notando a partir de 1987, fue el año de inflexión.  Hasta  este año el comprador habitual en estas fechas era el emigrante. La persona que su residencia y lugar de trabajo era en otro país, por lo general en Europa (Suiza, Alemania, Holanda,…).

En el año 1987 el mercado inmobiliario en Coruña da un gran impulso, se vuelve muy dinámico y hace que los precios de la vivienda se disparen. Esta situación provoca que las personas residentes en el extranjero,  y que aprovechaban sus vacaciones estivales para adquirir vivienda en la ciudad,  ya no puedan alcanzar los valores de venta que el mercado empieza a ofrecer. El período en el que los promotores esperaban la llegada de los emigrantes con los brazos abiertos para realizar muchas operaciones se acabó. El gran nicho de clientes de este tipo se empieza a diluir. Ésta es la gran causa por la que en estos meses las ventas se ralentizan a partir de este año.

No quiero decir que las ventas a no residentes  desaparezcan. A lo que me refiero es que ha desaparecido esa temporalidad.  Ya no es en esos meses de verano cuando los no residentes vienen a comprar vivienda.  Los que tienen la posibilidad de adquirir vivienda no se ciñen sólo a esos estos dos meses.

Las ventas a no residentes pueden calificar a éstos en dos grupos:

  • Los que  tienen un gran poder adquisitivo.  Éstos suelen  venir  a adquirir vivienda cuando quieren o lo necesitan.  La adquisición no suele ser en la época de verano-vacaciones.  En muchos casos  están pendientes de las noticias del mercado español para escoger el momento idóneo.
  • Los que retornan. Deciden dejar el país que los acogió y volver. Generalmente en la actualidad son retornados de Venezuela.  Muy pocos casos se han dado que coincida el retorno con los meses de verano.

Si ya no son los no residentes la base fuerte del cliente en los meses de verano…. en estas fechas ¿Quiénes son los compradores en nuestra ciudad?.  La realidad es que la mayor parte de los compradores de nuestras promociones son vecinos de la ciudad:

  • Los  que buscan mejorar la vivienda.
  • Los que necesitan  un piso de mayor superficie que el que tiene.
  • Gente de la zona donde esté el inmueble.
  • Los hijos o parientes de otros vecinos que viven en  edificios nuestros construidos anteriormente.

Podemos decir que sobre todo los compradores de viviendas durante todo el año son  residentes en la ciudad o zonas limítrofes.  Coruña no es el Levante español  donde,  por suerte o desgracia, los turistas aprovechan el verano para comprar casas para tostarse al sol.

También hay que sumar, en un porcentaje pequeño,  los que se trasladan de residencia. Su origen es el de otras ciudades del estado y la gran mayoría son desplazados por motivos laborales. Si bien el principal momento de compra suele ser antes de Abril de cada año, para aprovechar y solucionar de paso la escolarización de los niños en el siguiente curso escolar, algunos lo realizan en estas fechas.

En resumen:

  1. Los no residentes ya no son los principales compradores de vivienda en el verano.
  2. Las personas de la ciudad y alrededores  son el mayor porcentaje de compradores, incluso  en este período.
  3. Hay que tener en cuenta que en los meses de verano lo que prima por encima de todo son las vacaciones.
  4. Como la mayor parte de “estos” potenciales compradores están de vacaciones, las operaciones de venta son escasas.

Como consecuencia de  lo anterior, las ventas en esta estación  suelen ser escasas. Los datos de venta obtenidos no son relevantes para establecer una tendencia  del mercado, pueden estar ocultando una realidad diferente debido a la estacionalidad.

Pero debo decir que lo ocurrido en Julio y Agosto de este año en lo que a nosotros respecta  ha roto la tendencia desde ese año 1987.  Las ventas se dispararon en estos meses, por lo que la hipótesis planteada arriba se desdice con lo ocurrido este año.  Creo que las causas están claras y definidas, pero veremos la razón de ellas en otro momento.

Exteriores
Artículo publicado en eleconomista.es

La compraventa aumentó un 2,6% pero el precio bajó un 0,5%

  • La caída de los precios es la primera desde agosto del año pasado
  • El incremento de la compra es mucho menor que en meses anteriores

El precio medio de la vivienda bajó en julio el 0,5 % respecto al mismo mes de 2016, hasta 1.333 euros por metro cuadrado, con lo que este indicador disminuyó por primera vez desde agosto del año pasado, según datos del Consejo General del Notariado.

A lo largo del séptimo mes del año se vendieron 45.710 viviendas, el 2,6% (un 2,9% en la serie corregida de estacionalidad) más que en julio de 2016, lo que refleja una ralentización en la recuperación del sector inmobiliario, que en enero subió el 21,5%; en febrero, el 12%; en marzo, el 25,6%; en abril, el 5%; en mayo, el 18,1%, y en junio, el 16,8%.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos registró un incremento interanual del 1,1% (idéntico al experimentado por la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre un 0,8%. Este aumento de las transacciones de pisos libres se debió, exclusivamente, a la expansión de las ventas de pisos de segunda mano (+2,7%), dado que la venta de pisos nuevos se redujo un 15,4% interanual. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un aumento del 8,1% interanual.

En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en julio costó 1.333 euros, reflejando así un ligero abaratamiento del 0,5% interanual. Según los notarios, este retroceso del precio del metro cuadrado de las viviendas se debe, exclusivamente, a la caída del precio del metro cuadrado de los pisos (-0,4%), ya que el metro cuadrado de las viviendas unifamiliares aumentó un 0,3% interanual.

Por su parte, el metro cuadrado delos pisos de precio libre se redujo un 0,4%. Dentro de éstos, el precio del m2 de los de segunda mano se situó en los 1.487 euros (+0,9% interanual) y el de los pisos nuevos en 1.795 euros (-7,9% interanual).

Por último, en julio la compraventa de otros inmuebles se situó en 10.755 operaciones (-3,2% interanual), de las cuales un 39,7% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 185 euros (-22,1% interanual).

Por otro lado, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de julio fue de 29.491, lo que supone una reducción interanual del 5,2% y del 5,5% en la serie corregida de estacionalidad. La cuantía promedio de tales préstamos fue de 168.505 euros, reflejando así una bajada del 5,7% interanual.

Suben los préstamos

Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en julio un 5,7% interanual (22.274 préstamos), debido, exclusivamente, al incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (6,7% interanual), ya que los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles se redujeron un 5,9% interanual.

La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 136.463 euros (-10,7% interanual). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 127.382 euros, suponiendo un descenso del 10,8% interanual, y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanzó los 247.572 euros (-8,5% interanual).

Los préstamos destinados a la construcción mostraron en julio una contracción interanual del 9,8%, hasta los 507 préstamos. La cuantía promedio de los mismos fue de 385.524 euros, recogiendo así una contracción interanual del 13,1%. Por su parte, la cuantía media de los préstamos para la construcción de una vivienda se redujo un 34,2%, hasta los 242.167 euros (403 operaciones).

Los préstamos hipotecarios destinados a financiar actividades empresariales experimentaron un incremento interanual del 18% hasta las 362 operaciones y su cuantía se incrementó un 2% interanual, hasta los 942.332 euros.

Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 45,4%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 75,9%.

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¿Cómo ha cambiado la crisis el mercado hipotecario? La respuesta, en ocho gráficos

Artículo de E. Sanz en el CONFIDENCIAL

Uno de los parámetros que más estables se han mantenido durante la crisis es el plazo medio de las hipotecas. Es decir, el tiempo que tiene un hipotecado para devolver el préstamo

La crisis económica e inmobiliaria ha puesto patas arriba un mercado directamente relacionado con el de la vivienda. Hablamos del hipotecario, cuyo papel fue clave en la gestación de la burbuja y ahora lo es en la recuperación del sector.

Cuando en 2008 la burbuja saltó por los aires, no solo se frenaron las ventas de casas, también se paralizó la concesión de hipotecas. La alegría con que las entidades financieras habían concedido préstamos dio paso a una sequía absoluta. Con una demanda retraída y agazapada a la espera de que la tormenta económica escampase, los pocos valientes que decidían acercarse a la oficina bancaria obtenían, en la mayoría de los casos, un no por respuesta.

El ‘cerrojazo’ hipotecario provocó una brusca caída de las hipotecas concedidas. Los bancos pasaron de firmar 1,4 millones de préstamos en 2006 —cuando se alcanzaron los máximos hipotecarios— a menos de 200.000 en 2013, año que tocaron suelo. El año pasado apenas se firmaron 280.000 préstamos, casi cinco veces menos que en la época del ‘boom’. Aunque los expertos descartan que volvamos a alcanzar esas cifras —no sería saludable—, sí consideran que aún queda recorrido al alza, en torno al medio millón, para llegar a una situación de normalización.

Buena parte de los que querían comprar y no conseguían financiacióntiraron de ahorros para comprar casa. La crisis dio una vuelta a la tortilla del mercado de la compraventa. Desde 2012 hasta ahora, las ventas de casas han superado en número a las hipotecas concedidas. Esto significa que muchas transacciones se han cerrado sin necesidad de financiación.

“El hecho de que la gente pague en efectivo, todo lo contrario a lo que pasaba hace unos años, pone de manifiesto cómo se vuelve a pensar en los bienes inmuebles no como una inversión o un activo con el que especular, sino como un valor refugio. Puede ser que mañana valgan menos, pero al menos estarán ahí. El dinero en un banco, igual no”, apuntaba hace varios años Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Tal y como se observa en el gráfico inferior, en 2017 se mantiene la tendencia a comprar casa con dinero en efectivo.

 

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Bankinter amplía su hipoteca con dación en pago a la modalidad de tipo fijo y mixto

Artículo publicado en EXPANSION .COM

La entidad ya ofrecía este tipo de hipoteca desde 2011 en la modalidad de crédito a tasa variable.

Bankinter ha ampliado a la modalidad de tipos fijo y mixto su Hipoteca sin más, donde la vivienda responde como única garantía y que el banco venía ofreciendo en el modalidad de hipoteca a tipo variable desde julio de 2011.

La hipoteca sin más es un préstamo hipotecario para financiar la compra de vivienda habitual que incluye, por contrato y sin ningún tipo de coste añadido, la dación en pago, lo que supone que en caso de impago de la deuda el cliente respondería, única y exclusivamente, con el bien tomado como garantía, en este caso la propia vivienda hipotecada.

Esta hipoteca, en cualquiera de sus modalidades, estará destinada a la compra de vivienda habitual y con su importe se podrá financiar hasta un 80% del valor de compra o de tasación (el menor de ellos). A ella podrán optar personas físicas con residencia en España con ingresos mensuales superiores a 2.000 euros, sumando ambos titulares. El plazo máximo para esta hipoteca es de 30 años.

El tipo de interés para la Hipoteca sin más, en cualquiera de sus modalidades, es igual que los precios del resto de la oferta hipotecaria de Bankinter.

De esta forma, en su modalidad a tipo fijo el interés se sitúa actualmente en el 1,75% a 10 años; 2,10% a 15 años; 2,30% a 20 años; 2,45% a 25 años; y 2,55% para el plazo máximo de 30 años.

En las hipotecas con tipo mixto, se establece un interés fijo del 2,15%, a 10 años; del 2,35% a 15 años; y del 2,50% a 20 años. A partir de esos plazos, funcionaría como una hipoteca a interés variable, con un interés de Euribor + 1,20% de diferencial.

Y por lo que se refiere a las hipotecas a interés variable, están compuestas por un tipo de interés fijo durante el primer año y para el resto del plazo: Euribor + un diferencial personalizado en función del cliente.

Todos estos precios están condicionados a la contratación de un paquete de productos: domiciliación de nómina, contratación de seguro de vida y seguro de hogar. La no contratación de alguno de estos productos puede incrementar esos tipos.

 

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EL ULTIMO INFORME TINSA SEÑALA UNA SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN EL ESTADO DE UN 4,7%.

Tinsa IMIE agosto 2017: +4,7%

La vivienda sube un 4,7% interanual en agosto

El precio medio de la vivienda en España registró un incremento del 4,7% en agosto respecto al mismo periodo del año anterior. Las “Áreas metropolitanas” (+6,7% interanual) empiezan a consolidar el crecimiento de precios que en los últimos meses ha caracterizado a las “Capitales y grandes ciudades”, donde el índice registró en agosto un incremento interanual del 6,8%. La “Costa mediterránea” se mantiene estabilizada, con un ligero descenso del 0,8% en los últimos doce meses. La variación acumulada durante 2017 se ha moderado desde una subida 3,6% en el periodo enero-julio a un 3,1% en los ocho primeros meses.

 

Los índices Tinsa IMIE constituyen la herramienta definitiva para analizar la evolución del valor de la vivienda en el mercado español, elaborados con los mayores estándares de calidad y desde la más absoluta transparencia e independencia.

Proporcionan información útil para:

Realizar análisis de inversiones.
Referenciar operaciones de rentas inmobiliarias.
Identificar la tendencia del mercado, tanto a nivel global, como en submercados con características propias.
Comparar la evolución del mercado residencial con la de otros sectores.

 

Ir  al informe completo de TINSA

Ofrece un 7,3% en el segundo trimestre de 2017

La inversión inmobiliaria, invertir en vivienda,  en España sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que triplican, en el peor de los casos, la de los Bonos del Estado a 10 años. Según un estudio realizado por idealista, el rendimiento que ofrece la inversión en residencial para ponerlo en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% en el segundo trimestre de 2017, casi dos puntos porcentuales más que hace un año, aún por detrás de locales comerciales (8,2%) y oficinas (7,5%) y superando a los garajes (4,6%).

La rentabilidad que ofrece la inversión en viviendas para ponerlas en alquiler se ha incrementado hasta el 7,3% desde el 5,5% de hace un año, debido al fortalecimiento que experimenta la demanda de alquileres.

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable.

Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,2%,frente al 7,6% que daban hace un año. Las oficinas ofrecen un rendimiento del 7,5%(hace un año era del 6,3%). Los garajes son el único producto en el que la rentabilidad se ha mantenido durante este año, al quedarse en el 4,6%.

Rentabilidad de la vivienda

Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria es la que resulta más rentable, con un 8%. Le siguen Lleida (7,7%), Huelva y Alicante (6,8% en ambos casos). La rentabilidad en Barcelona es del 5%, inferior a la de Madrid (5,8%).

Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en San Sebastián (3,9%), Ourense y A Coruña (4%, en ambos casos). A continuación, se sitúa Zamora (4,6%).

Rentabilidad de los locales comerciales

Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en la mayoría de las capitales. El mayor retorno se obtiene en Córdoba y Zaragoza, donde arrojan sendas tasas del 9,1%. Les siguen las rentabilidades de Huelva (9%), Málaga (8,9%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,8%).  En Barcelona la tasa está situada en el 8,3%, mientras que en Madrid se queda en el 7,7%.

Palencia ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 5,1% de rentabilidad), seguida por Castellón (5,6%) y Jaén (5,9%).

Artículo publicado en IDEALISTA NEWS

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Local calle Puente

El ciclo inmobiliario que viene… es diferente

La recuperación no supondrá volver a las cifras del boom y el crecimiento será desigual

La inversión foránea seguirá reforzando las alzas de precios en algunas zonas de alto valor

La crisis de 1992-93 deparó un ajuste bastante comedido por duración y cuantía de la riqueza inmobiliaria de los hogares que, simplemente, vino a poner un pequeño paréntesis a un largo periodo de bonanza en este ámbito. En el subconsciente colectivo, se identificaba la inversión inmobiliaria con los conceptos de alta rentabilidad y seguridad hasta que esta situación se quebró a finales de 2007 y comienzos de 2008, derivando en un doloroso ajuste de todo aquello relacionado con lo inmobiliario y en el que también hubo sobrerreacción.

Los precios de la vivienda usada llegaron a caer un 43,7% desde máximos, cifra que se reducía al -36,2% en el primer trimestre de 2017, según los valores escriturados ante notario. Un severo ajuste que ha facilitado la obtención de fuertes tasas de crecimiento de la actividad inmobiliaria cuando la recuperación se ha consolidado. Las personas que conservaron su empleo durante la crisis, afrontan una mejor situación de partida para acceder a la vivienda, sobre todo desde el punto de vista de los precios, y la demanda embalsada lleva tiempo fluyendo.

En España, el esfuerzo para acceder a una vivienda no equivale a la renta bruta de 9 años que llegó a representar en 2007, situándose en 6,4 años en 2014 y rondando los 7 en la actualidad. Asimismo, el porcentaje de la renta anual disponible dedicada para la compra de una vivienda ha descendido hasta un razonable 33,8%. Luego, bajo estos parámetros y una vez superado el miedo a perder el trabajo que dominó durante años, la demanda de vivienda destinada a uso habitual ha resurgido con fuerza y ha supuesto un sólido puntal en la recuperación del mercado inmobiliario.

En base a datos acumulados de cuatro trimestres, las transacciones de vivienda ante notario avanzaban a un ritmo del 13,6% interanual en el primer trimestre de 2017 y suman casi 3 años consecutivos de incrementos, lo cual ha permitido su aumento en un 58,7% respecto a los mínimos de 300.568 transacciones registrados en 2013. Dicha cifra suponía un suelo, después de los máximos de 955.186 operaciones en plena burbuja, allanando el camino para los fuertes crecimientos en la actualidad. Ahora bien, la cuestión radica en si este dinámico crecimiento de la demanda es sostenible y para ello debe realizarse una primera distinción entre los compradores de vivienda habitual y los inversores.

Artículo de Francisco Vidal en CINCO DIAS

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Guindos avanza que las hipotecas variables podrán pasar a fijo sin apenas gastos

Lo que supone “un seguro” para el ciudadano porque el euríbor ahora está en negativo pero no va a estar así “toda la vida”, ha declarado el ministro de Economía

El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, ha destacado la mejora que supondrá para los consumidores la futura ley de crédito inmobiliario que contempla, entre otras cuestiones, que si el consumidor lo decide, de acuerdo con su banco, pueda pasar su hipoteca de tipo variable a fijo “prácticamente sin gastos”, lo que supone “un seguro” para el ciudadano porque el euríbor ahora está en negativo pero no va a estar así “toda la vida”.

En su intervención en el desayuno-coloquio organizado por Unicaja y diario SUR, ha apuntado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al euríbor, y ha recordado que se trata de contratos “a muy largo plazo, a 25 o 30 años, y los tipos de interés no siempre van a estar igual; de hecho una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo”.

La normativa prevista intentará facilitar “prácticamente sin gastos y si el consumidor lo decide y lo pacta con su banco, pueda pasar su hipoteca a un tipo fijo”. Esto, ha recalcado, beneficiará al ciudadano, recordando cómo en 1996 la mayoría de las hipotecas eran a tipo fijo y esa tendencia cambió.

El Gobierno, ha precisado De Guindos, “dará una opción muy barata” de aplicar ese cambio, de manera que se intentarán mejorar las condiciones “desde el punto de vista del consumidor”. Respecto a qué tipo fijo, ha aclarado que tendrá que ser una negociación entre las partes.

Fuentes del Ministerio de Economía consultadas por Europa Press han explicado que la normativa incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera.

Otra de las cuestiones expuestas por el ministro ha sido que el notario va a tener que actuar dos veces, en la fase precontractual y cuando se firma la hipoteca. “Vamos a intentar también que la transparencia sea absoluta con los gastos y cláusulas suelo y con las cláusulas completas, porque el hipotecario no se trata de un contrato sencillo, y se trata de evitar la opacidad, que es la fuente de la nulidad”, ha expuesto el titular de Economía.

Artículo publicado en EL CONFIDENCIAL

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EL ÚLTIMO  INFORME TINSA  DICE QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA HA SUBIDO UN 2,7%  RESPECTO AL TRIMESTRE ANTERIOR

Según el reciente informe de TINSA esta es la liquidez de la vivienda. Claves de este indicador de actividad:

En España

En el territorio nacional la liquidez media se sitúa en 9,5 meses, así que necesitaremos 285 días en promedio para vender.

En Coruña

En nuestra ciudad se tarda más que la media estatal. Se necesitan 417 días para efectuar la venta, lo que suponen 13,9 meses

 

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre refleja un incremento del 2,7% en el precio medio de la vivienda en España respecto al mismo periodo del año anterior. El dato provisional del segundo trimestre confirma la progresiva recuperación del mercado residencial en España. La tasa de crecimiento ha mejorado desde el 1,8% interanual del primer trimestre y el 0,8% del último trimestre de 2016. Pese a todo, la recuperación sigue evolucionando de forma selectiva y a distintas velocidades. El valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se sitúa en 1.245 €/m2 y acumula un descenso del 39,2% desde máximos de 2007.

 

Fuente; informe TINSA IMIE Mercados Locales 2º trimestre 2017

Ver informe Tinsa IMIE Mercados Locales 2º trimestre 2017