Por qué no es tan malo que un ‘fondo buitre’ compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento

En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?

Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.

Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.

Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.

Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).

El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.

Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad

Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.

Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.

Artículo escrito por Ferran Teva Mont, ex juez y abogado de TEVA MON ADVOCATS, en Idealista news

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