Por qué no es tan malo que un ‘fondo buitre’ compre tu hipoteca: puedes recomprarla con hasta un 90% de descuento

En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?

Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.

Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.

Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.

Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).

El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.

Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad

Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.

Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.

Artículo escrito por Ferran Teva Mont, ex juez y abogado de TEVA MON ADVOCATS, en Idealista news

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No te fíes si Hacienda dice que tu casa vale más de lo que pagaste: su valoración no es fiable

A la hora de realizar una comprobación del valor de una vivienda comprada o heredada, uno de los métodos utilizados por la Hacienda autonómica es el de “comparación de testigos”. Consiste en determinar el valor del inmueble comparándolo con el precio de transmisiones recientes de casas con características similares, y ubicados en la misma zona.

Sin embargo, se trata de un método que está sufriendo serios reveses en los Tribunales. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, explica cuáles son los puntos débiles de este método de valoración utilizado en Madrid, Valencia o Murcia.

Recordamos que en muchas ocasiones Hacienda está penalizando la compra, la donación o la herencia de una “ganga”, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Y la razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado mediante diferentes métodos, entre los que se encuentra el de “comparación de testigos”.

Según una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), órgano que pertenece al Ministerio de Hacienda, se plantea si es necesario que la Administración incluya en la valoración de un inmueble comprado, heredado o donado, una fundamentación detallada de qué muestras ha tenido en cuenta el técnico, y cuáles ha descartado, explicando el por qué.

Además, también se plantea si deben mostrarse al contribuyente las escrituras que documentaron las transmisiones que se han utilizado como muestras en la valoración. El recurso lo planteó la propia Administración autonómica, frente a una resolución del TEAR de Aragón que había considerado necesario la acreditación de ambos extremos en el expediente administrativo de la valoración.

Artículo publicado en «Idealista news»

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Los pisos de bancos son grandes y baratos… pero están donde casi nadie quiere vivir

¿Por qué los bancos tienen todavía un buen número de viviendas vacías? Aunque algunos quieran hacer pensar que las entidades financieras están esperando a que los precios suban para sacarle rentabilidad a su ladrillo, lo cierto es que tenen un importante cartera de viviendas a la venta de las que no consiguen deshacerse por que los «pisos de bancos» se encuentran ubicados en lugares en los que apenas hay demanda.

Las viviendas propiedad de bancos anunciadas en idealista se encuentran situadas, en su mayoría, en pequeñas localidades: el 49,7% de ellas están en municipios con una población inferior a los 20.000 habitantes. Los datos revelan también que el 14,6% de todo el producto inmobiliario del que dispone la banca está situado en capitales de provincia y solo 4 de cada 100 casas, en grandes ciudades.

El tipo de municipio que concentra más viviendas de banco es el que tiene entre 5.000 y 20.000 habitantes (el 31% del total), seguido por las localidades de entre 20.000 y 50.000 habitantes (19%). El 15% está situado en pueblos de entre 1.000 y 5.000 habitantes, mientras que únicamente un 4% se localiza en los de menos de 1.000 personas.

Sólo el 4% del total de viviendas procedentes de entidades financieras a la venta están localizadas en grandes núcleos con una población superior a las 500.000 personas, mientras que el 14% se sitúan en ciudades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y las que tienen entre 50.000 y 100.000 vecinos disponen un 13% de su stock.

Artículo de «Idealista news»

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Pros y contras del nuevo mecanismo extrajudicial de las cláusulas suelo

A partir de hoy los afectados por las cláusulas suelo podrán acogerse al mecanismo extrajudicial creado por el Gobierno y presentar sus reclamaciones a los bancos para recuperar las cantidades cobradas de más. Los expertos consultados por idealista/newsven algunos pros y muchos contras. En el lado positivo se sitúan que los bancos deberán informar a los clientes afectados por las suelo, y que en tres meses el hipotecado sabrá si la entidad está dispuesta o no a negociar. Entre los contras destaca que las cantidades ofrecidas por el banco pueden no ser correctas y que el Servicio de Atención al Cliente es más rápido.

Los expertos consultados por idealista/news aseguran que no hay garantías de que los consumidores vayan a recuperar todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo, con sus intereses correspondientes. A continuación, detallamos los pros y los contras de este mecanismo extra judicial:

Los pros:

Obligación de informar: desde la firma reclamador.es recuerdan que los bancos están obligados a informar de la existencia de este mecanismo.

Tres meses de plazo para contestar: la firma asegura que la banca en tres meses debe contestar al afectado si está dispuesto o no a negociar.

El consumidor puede acudir a la vía judicial: si el cliente no acepta el acuerdo o la respuesta del banco, puede acudir a los juzgados para interponer la correspondiente demanda.

Gratuidad: el mecanismo extrajudicial es gratuito para los afectados.

Los contras:

El SAC es más rápido: Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados, asegura que el Servicio de Atención al Cliente de cada entidad financiera tarda unos dos meses en dar contestación al afectado, mientras que el mecanismo extrajudicial tarda tres meses.

Quizás no sea tan gratuito: la abogada pone en duda que se trata de un mecanismo totalmente gratuito pues es posible que los bancos pidan asistencia de un abogado en la reclamación, “por lo que tienen garantizado que tendrán que abonar honorarios por causas no imputables a los mismos, sino a las entidades financieras”.

En este punto, Giménez recuerda que sólo se impondrá la condena en costas al banco cuando el consumidor rechace el cálculo de la cantidad a devolver o decline la devolución del efectivo y decida acudir a la vía judicial, siempre que la sentencia sea más favorable que la oferta recibida. En los demás casos, la abogada recuerda que el banco no será condenado en costas, “ni tan siquiera, aunque haya habido mala fe, puesto que se resta a los Jueces dicha facultad prevista en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil. Por esta razón, si el consumidor decide interponer la demanda judicial, sin haber acudido a la reclamación previa, y la entidad, quien no le ha informado de nada (obligación prevista en el Decreto), se allana, no habrá condena en costas, debiendo sufragar el consumidor los honorarios de su Abogado y Procurador”, señala Giménez.

Ausencia de sanción alguna al banco: Carmen Giménez echa de menos la falta de sanciones a los bancos por si incumplen lo regulado, como la implantación del sistema de reclamación en el plazo de un mes o la falta de respuesta dentro del plazo de tres meses desde que el consumidor realiza su reclamación.

Las cantidades ofrecidas pueden no ser correctas: desde la firma reclamador.es aseguran que los clientes no tendrán garantías de que las cantidades ofrecidas por el banco sean en realidad las correctas.

El Real Decreto Ley olvida a los autónomos y pequeños empresarios: el abogado Eugenio Ribón Seisdedos asegura en un artículo publicado en el diario Público que a estos colectivos también se les engañó. Tampoco están incluidos las Comunidades de Propietarios y las Organizaciones sin ánimo de lucro.

 

Artículo de «El idealista.com»

¿Va a servir de algo reclamar los gastos de la hipoteca al banco?

¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca? ¿De qué cuantía estamos hablando? ¿Qué pasos hay que seguir para reclamar los gastos hipotecarios? ¿Va a servir de algo reclamar los gastos de la hipoteca al banco?

En estos días está habiendo mucho revuelo a raíz de una sentencia del Tribunal supremo del 23 de diciembre de 2015, que declaraba abusiva una cláusula en las hipotecas del BBVA y Banco Popular, que obligaba al cliente a asumir todos los gastos de formalización de la hipoteca.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), es quien llevo el tema al Tribunal Supremo y es quien ha promovido una campaña iniciada en noviembre de 2016, que anima a reclamar los gastos hipotecarios, en todos aquellos casos en los que las escrituras de la hipoteca contengan una clausula relativa a los gastos de formalización susceptible de ser abusiva.

Y de aquellos barros, estos lodos. Al final tras varias noticias en los medios, se ha desvirtuado la información original y el boca a boca ha hecho que el tema extienda el tema como la pólvora, generando una avalancha de consultas y reclamaciones en los bancos. Pues al parecer muchos esperan cobrar una especie de paga extra de las cláusulas abusivas.

Eso unido a la demonización y la pérdida de reputación que la banca en general ha sufrido tras los escándalos de algunas entidades después estallido de la crisis financiera en 2008, ha hecho que se desate una ola de reclamaciones sin tener conocimiento en profundidad, del alcance de los hechos originales que han desencadenado toda esta situación. ¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca? ¿De qué cuantía estamos hablando? ¿Qué pasos hay que seguir para reclamar los gastos hipotecarios? ¿Va a servir de algo reclamar los gastos de la hipoteca al banco?
Antes que nada quiero hacer una reflexión sobre toda esta cruzada contra la banca que se está desatando últimamente. Podrán ser más o menos justos los motivos. Podrán terminar condenando a los bancos. Podrás terminar recuperando todo o parte de lo cobrado. Pero al final todo eso lo terminan pagando otros o simplemente conseguirá hundir a algún banco.

Artículo del blog Ahorrocapital en finanzas.com

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La banca endurecerá las condiciones de las hipotecas

El sector espera que los criterios de aprobación de préstamos para adquirir viviendas sean más restrictivos a raíz de las sentencias judiciales.

La banca española prevé un «cierto endurecimiento del crédito dedicado a la adquisición de viviendas» en el primer trimestre de 2017, según recoge la encuesta sobre préstamos bancarios publicada ayer por el Banco de España. Se trata del único segmento en el que las entidades esperan criterios más restrictivos, pues no esperan cambios en lo que respecta a la concesión de préstamos a empresas ni hogares para la modalidad de consumo y otros fines.

«Dada la elevada competencia existente y las favorables condiciones de financiación a través de las medidas expansivas del Banco Central Europeo (BCE), es de esperar que las condiciones de préstamo bancario sigan siendo de las más favorables de Europa«, señala José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca.

Campuzano indica que «es evidente que un cambio en las condiciones de los contratos hipotecarios puede llevar a cambios en las condiciones de financiación». Estos cambios se producirían a raíz de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que ha desatado una avalancha de demandas contra cláusulas hipotecarias.

Artículo de Andrés Stumpf en EXPANSIÓN

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A la banca se le acumulan los problemas. Se le abre otro frente judicial diferente a la cláusula suelo o la de los gastos de formalización de la hipoteca: la cláusula de vencimiento anticipado.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) está cocinando una sentencia sobre esta disposición de la que ya ha sentenciado que, si los jueces españoles la consideran abusiva, debe eliminarse del contrato.

El vencimiento anticipado de la hipoteca: otra cláusula abusiva que se vuelve contra la banca

La importantísima sentencia del pasado 21 de diciembre del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tiene un contenido que no se limita a la denominada “retroactividad total de la cláusula suelo”, por la que las entidades habrán de devolver las cantidades totales abonadas por los consumidores en aplicación de dicha cláusula declarada como abusiva, y por tanto, a todas luces nula, debiendo de ser expulsada o eliminada del contrato.

Su contenido, es definido muy certeramente, por la Letrada Verónica del Carpio, como “un puñetazo en la mesa”. Y efectivamente, el TJUE, ha dado ese “puñetazo en la mesa”, poniendo en entredicho, ya no solamente la legislación hipotecaria, como lo ha venido haciendo en numerosas sentencias dictadas en tiempos atrás, sino también la forma de juzgar y de aplicar el derecho comunitario por parte de nuestros Tribunales.

Ha llegado a mi conocimiento, además, que el mismo Ponente de la Sentencia que no para de dar vueltas por las redes sociales, entre los consumidores, y por los despachos de los juristas, lo va a ser también para la Sentencia que, en fechas próximas, se va a dictar por el TJUE sobre la cláusula contenida en las hipotecas, y denominada como: “vencimiento anticipado”.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es aquella cláusula que se encuentra plasmada en el préstamo hipotecario, y que permite al prestamista (ya sea particular, banco o entidad financiera), dar por vencida la totalidad de la deuda o préstamo, con anterioridad al plazo acordado para su devolución, en el momento en que el deudor incumple su obligación de pago de parte del capital o de los intereses del préstamo.

Es decir, es nada más y nada menos, que la única cláusula contenida en el contrato de hipoteca, que permite, ante el impago de una parte de la deuda, interponer el tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria. En muchas hipotecas, por no decir en todas aquellas celebradas con anterioridad a la Ley 2/2013 de 14 de mayo por la que se hizo una “leve” reforma en materia hipotecaria, la cláusula de vencimiento anticipado establece que, el impago de una sola cuota faculta al prestamista para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad, a través precisamente del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados en Idealista news

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COMO RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE TU HIPOTECA

¿Qué condiciones tiene tu hipoteca? Descubre los gastos de formalización que debería pagar el banco

Las hipotecas no dejan de traernos sorpresas. Desde la polémica cláusula suelo hasta la ‘cero’ o la ‘techo’, condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, que vuelven a copar las páginas de los periódicos. Nos encontramos ahora con que los bancos obligaron a los consumidores a asumir los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios (y estamos hablando de unos ocho millones, según datos del INE) cuando debía haberlos pagado el banco.

 

¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?
  1. De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  2. De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  3. Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
  4. De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
  5. De la factura de tasación del inmueble.

Por ejemplo, una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013 para un inmueble situado en Madrid, supondría una devolución para el cliente de unos 3.000€ aproximadamente.

Además, se puede reclamar cualquier hipoteca, esté pagada o no. En cuanto a la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble (ya que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales varía según la Comunidad Autónoma).

Jurisprudencia y plazos

El Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas en su sentencia del 23 de diciembre del año 2015 (por considerarlas abusivas), responsabilizando al banco de los mismos pues solo le benefician a él. Si bien el fallo hace referencia específica a las hipotecas del BBVA, lo cierto es que en la práctica todas las entidades bancarias cuentan con cláusulas similares. Y en todas se pueden solicitar la nulidad.

Todos estos clientes contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de formalización como algo natural, sin saber que no les correspondía hacerlo

Artículo de «El Confidencial»

Ver artículo completo en «El Confidencial«

Edificio Comercio

Economía/Vivienda.- OCU alerta de que más de 6 millones de hipotecas podrían tener cláusulas de constitución abusivas

La Organización de Consumidores (OCU) ha advertido de que alrededor de 6 millones de hipotecas en España cuentan con una cláusula que impone todos los gastos de constitución y formalización de las hipotecas.

En este sentido, la OCU critica que estos gastos de gestión tengan que ser pagados por el cliente cuando son las entidades financieras las principales beneficiadas por la constitución de una hipoteca.

Además, la OCU recalca que, según una sentencia del Tribunal Supremo, desde finales de 2015 estas cláusulas son consideradas abusivas y, por tanto nulas.

Frente a esta situación, la organización ha puesto en marcha una campaña para informar a los consumidores cuales son las vías para recuperar las cantidades pagadas de más de manera abusiva.

Los gastos de formalización de las hipotecas supusieron un desembolso de 450 millones de euros para los consumidores durante 2015, según los datos de la OCU.

noticia de Europa Press en El Economista .es

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Los expertos inmobiliarios prevén un “ligero” aumento de precios y ventas en 2017, pero sin burbuja

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) prevé que continúe la tendencia alcista de los precios y las ventas en el sector inmobiliario en 2017, con un “ligero” aumento de los precios y el mismo volumen de ventas o “incluso más”, si bien descarta que se pueda producir una burbuja inmobiliaria.

Martínez augura también una abundante demanda y poca oferta de alquiler en 2017, acompañada de un repunte de los precios en las rentas, si bien recuerda que España “sigue siendo un país de compradores” y considera que “difícilmente se va a cambiar esta mentalidad”, puesto que la “amplísima mayoría” de la población prefiere comprar por varios motivos.

Con los intereses actuales, señala que los ciudadanos pueden comprar un piso con pagos mensuales más bajos que el importe de un alquiler, a lo que se suma que “el español piensa en la rentabilidad de futuro de la vivienda, para ayudarle a hacer frente a épocas de crisis o con vistas a la jubilación”.

Asimismo, Martínez destaca que los precios se ajustan en general en todas las autonomías, de forma progresiva al ritmo de la recuperación económica, y las nuevas promociones que se planifican se hacen de acuerdo con las “necesidades reales”.

“Hay motivos para ser optimistas siempre que tengamos estabilidad política”, asegura Martínez, quien subraya que “el sector se recupera a buen ritmo, sin síntomas de una nueva burbuja”.

En este sentido, explica que para que se dé una situación de burbuja los precios deben estar hinchados y “éste no es el caso”, ya que la actualidad el auge se está viviendo en las grandes capitales, especialmente Madrid y Barcelona. También registran una demanda importante zonas del litoral como la Costa del Sol, apunta.

Noticia de Europa Press publicada en el blog de Fotocasa

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